Immobiliengesellschaften in der Nachfolge

Erbschaftsteuer / Schenkungsteuer 

Die hohen unternehmerischen Steuerermäßigungen bei einer Erbschaft oder  Schenkung (85 % oder 100 % von der Bemessungsgrundlage bis 26 Mio. €) können bei Immobiliengesellschaften nur in Anspruch genommen werden, wenn ein(e) 

• gewerbliches Einzelunternehmen,
• gewerblicher Personengesellschaftsanteil
• wesentliche Kapitalgesellschaftsbeteilung übertragen wird.

Bei Kapitalgesellschaftsanteilen ist eine Beteiligung von 25 % erforderlich, um die sehr Steuervergünstigungen zu erhalten.

Sofern eine Beteiligung von weniger als 25 % besteht, besteht die Möglichkeit mit anderen Anteilseignern eine Vereinbarung zu schließen, dass die Verwaltungsrechte und Vermögensrechte nur einheitlich ausgeübt werden (Poolvereinbarung). Mit einer Pollvereinbarung kann die steuerliche Vergünstigung in Anspruch genommen werden. Bei Immobiliengesellschaften sind jedoch weitere Voraussetzungen für eine Begünstigung zu erfüllen.

Durch gesetzliche Anpassungen zum 1. Juli 2017 haben sich die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen auch für Immobiliengesellschaften deutlich reduziert.

Eine Vergünstigung in der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer wird nur gewährt, wenn fast kein Verwaltungsvermögen (bzw. nach Abzug von Freibeträgen und Freigrenzen) vorliegt.

Immobiliengesellschaften, die in der Vermietung und Verpachtung tätig sind, sind nur noch steuerlich begünstigt, wenn ein Hauptzweck die Vermietungsleistung darstellt und die Anzahl der Einheiten mehr als 300 beträgt oder eine gewerbliche Tätigkeit mit Vermietungstätigkeit gegeben ist.

Immobiliengesellschaften im Baugewerbe können wie andere Unternehmen die steuerlichen Vorteile einer 85 %igen oder 100 %igen Steuervergünstigung in Anspruch nehmen. Gleichwohl sind bei Immobiliengesellschaften das junge Verwaltungsvermögen und junge Finanzmittel nicht begünstigt. Für das Verwaltungsvermögen von Immobiliengesellschaften gibt es einige Freibeträge. Übersteigt das Verwaltungsvermögen den Freibetrag, ist auch dieses Verwaltungsvermögen nicht erbschaftsteuerlich begünstigt.

Immobilien, die der Vermietung dienen und im Unternehmensvermögen als Verwaltungsvermögen anzusehen sind, werden im Privatvermögen geringer besteuert (10 %iger Abschlag) als im Unternehmen. Insoweit kann die Entnahme aus dem Unternehmensvermögen steuerlich attraktiv sein. Dabei ist aber die Thematik einer Grunderwerbsteuer zu beachten.