R&N: Immobilien schenken - Ihr Steuerberater

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilienvermögen auf die Kinder, die Ehefrau oder an soziale Einrichtungen gibt es eine Reihe von erbschafts- und schenkungsteuerlichen Begünstigungen. Die steuerlichen Freibeträge für Immobilien werden nachfolgend vereinfachend dargestellt. Gerne stehen wir Ihnen als Steuerberater und Experten in der Nachfolgeberatung aus der Region Kiel für ein individuelles Beratungsgespräch zur Verfügung. 

Übersicht steuerliche Freibeträge - Immobilienübertragung

Neben den steuerlichen Freibeträgen für Immobilienvermögen sind die persönlichen Freibeträge für die Ehefrau (500.000 €), Kinder (400.000 €), Enkelkinder (100.000 - 200.000 €) in der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer zusätzlich zu beachten. Diese Steuerfreibeträge können alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden.  

Nachfolgend sind die wesentlichen erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen für Immobilienvermögen dargestellt.

1. Immobilien als Familienobjekt
2. Immobilien mit öffentlichem Interesse
3. Immobilien als Vermietungsobjekt
4. Immobilien als Zuwendung
5. Immobilien und Nießbrauch
6. Mittelbare Grundstücksschenkung 

1. Immobilien als Familienobjekt 

Die selbstgenutzte eigene Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerbegünstigt an den Ehegatten/Lebenspartner oder die Kinder übertragen werden. Dabei ist zu unterscheiden, ob eine Erbschaft oder Schenkung vorliegt.

a. Schenkung an den Ehegatten und Lebenspartner

Die Schenkung der selbstgenutzten eigenen Immobilie an den Ehegatten und Lebenspartner ist steuerfrei möglich. Maßgebend ist, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung für eigene Zwecke als Lebensmittelpunkt genutzt wird. 

In der Gestaltungsberatung wird dieses Mittel der Immobilienübertragung häufig genutzt. Es hat den Vorteil, dass es mehrfach eingesetzt werden kann und außerdem keine weiteren Verpflichtungen vom Gesetzgeber hinsichtlich der Nutzung vorgesehen sind.

b. Erbschaft an den Ehegatten und Lebenspartner

Die Erbschaft der selbstgenutzten eigenen Immobilie an den Ehegatten oder Lebenspartner ist nur unter Auflagen steuerfrei. Die Auflage betrifft die Selbstnutzung. Die Steuerfreiheit wird nur gewährt, wenn die Immobilie nach der Erbschaft vom Ehegatten oder Lebenspartner mindestens 10 Jahre lang weiter genutzt wird. Der Gesetzgeber legt diese Voraussetzung sehr eng aus. Insoweit kann es interessant sein, die Immobilie frühzeitig an den anderen Ehepartner schenkungssteuerfrei zu übertragen. 

c. Erbschaft an die Kinder

Die Erbschaft der selbstgenutzten eigenen Immobilie an die eigenen Kinder ist steuerfrei nur möglich, wenn auch die Kinder die Immobilie nach dem Todesfall 10 Jahre lang selbst nutzen. Zusätzlich gibt es Einschränkungen bei der Steuerfreiheit in Abhängigkeit der Größe der Immobilie. Bei mehr als 200 qm Wohnfläche, scheidet die vollständige Steuerfreiheit aus. 

Die zehn Jahre lange Selbstnutzung der Kinder ist vielfach nicht möglich, weil die Kinder an einem anderen Ort wohnen oder arbeiten. Das Betreiben einer Zweitwohnung durch die Kinder reicht nicht aus. 

2. Immobilien für Kunst, Kultur und Wissenschaft

Einige Immobilien in Deutschland stehen im sogenannten öffentlichen Interesse. Für diese Immoiblien gibt es unterschiedliche Steuerermäßigungen.

a) Steuerfreiheit von 100 %

• Immobilien mit Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft und
• Ausgaben sind höher als Einnahmen und 
• Nutzung für Forschung oder Volksbildung und 
• Unterstellung der Immobilie der Denkmalpflege und 
• Immobilie befindet sich seit 20 Jahren im Besitz oder Verzeichnis für Kulturgüter

b) Steuerfreiheit von 15 %

1. Immobilien mit Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft und
2. Ausgaben sind höher als Einnahmen und
3. Nutzung für Forschung oder Volksbildung und
4. Keine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung

3. Immobilien als Vermietungsobjekt

Vermietete, zu Wohnzwecken genutzte Immobilien erhalten im Erbschaftsfall und bei Schenkungen eine Steuerermäßigung von 10 %. Von der Bewertung der Immobilie wird ein Abschlag von 10 % vorgenommen. 

Von einer begünstigten, vermieteten Immobilie im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes ist auszugehen wenn 

• die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet ist und 
• im Inland / EU / EWR belegen ist und 
• kein begünstigtes Betriebsvermögen vorliegt und
• kein begünstigtes Vermögen der Land- und Forstwirschaft vorliegt und
• keine Weiterübertragung an Dritte erfolgen muss (Vermächtnis).

Vom Schenker oder Erben übernommene Schulden im Zusammenhang mit einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie können grundsätzlich bei der Berechnung der Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer abgezogen werden, allerdings nur in Höhe von 90 % bezogen auf den Darlehensstand zum Zeitpunkt der Schenkung/Erbschaft der Immobilie. 
 

4. Immobilien als Spende für den guten Zweck

Die Erbschaft oder eine Schenkung einer Immobiilie an eine förderfähige Einrichtung im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes ist steuerfrei. Die nachfolgenden Einrichtungen sind begünstigt.

• Religionsgemeinschaften 
• Jüdische Kultusgemeinde
• kirchliche, gemeinnützige oder mildtätige Einrichtungen
• Politische Parteien
• Vereine zur politischen Willensbildung

5. Immobilienübertragung mit Nießbrauch

Eine erbschafts- und schenkungssteuerlich attraktive Möglichkeit der Immobilienübertragung ist die Übertragung mit Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts für den Schenker. 

D.h. der Schenker erhält auch nach der Übertragung der Immobilie das Recht die Erträgen aus der Immobilie bis zu seinem Lebensende zu vereinnahmen(Vorbehaltsnießbrauch). Gleichzeitig ist er aber verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Durch den Vorbehaltsnießbrauch wird ein lebenslanges Wohnrecht gesichert. Zusätzlich besteht das Recht bei einem Wechsel von der selbstgenutzten Immobilie in ein Pflegeheim die Erträge aus der Vermietung der Immobilie zu erhalten. Das Nießbrauchsrecht kann sowohl bei selbstgenutzten wie vermieteten Immobilien eingesetzt werden. 

Steuerlich ist die Übertragung durch Nießbrauch sehr interessant. Durch dieses Instrument besteht die Möglichkeit, den Übertragungswert der Immobilie deutlich zu reduzieren. Das Nießbrauchsrecht wird im Steuerrecht separat bewertet und mindert die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage für die Übertragung der Immobilie.

Weitere Gestaltungen ergeben sich bei der Bewertung von Immobiilen mit Nießbrauchsrecht. Diese steuerlichen Vorteile erläutern wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch. 

6. Mittelbare Grundstücksschenkung als Gestaltungsinstrument

Auch wenn die steuerliche Bewertung von Immobilien vor ein paar Jahren angepasst und deutlich erhöht wurde, liegt die steuerliche Immobiilenbewertung meist unterhalb des Verkehrswerts. Sollte die Bewertung oberhalb des Verkehrswertes liegen, kann der Beschenkte oder Erbe ein Verkehrswertgutachten einholen. Dieses Verkehrswertgutachten findet bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer / Schenkungsteuer Berücksichtigung. Durch die meist niedrigere steuerliche Bewertung von Immobilien im Vergleich zu den Verkehrswerten kann es interessant sein, eine Geldschenkung unter der Auflage eines Immobilienkaufs vorzunehmen (mittelbare Grundstücksschenkung). In diesen Fällen wird nicht der Werts des geschenkten Geldes für die Schenkungssteuer zur Anwendung, sondern der Wert der Immobilie, die schenkungssteuerlich niedriger sein kann als die Geldschenkung. Weitere interessante Gestaltungen sind insbesondere bei älteren Immobilien möglich. Gerne beraten wir Sie individuell bei diesen Fragestellungen und erarbeiten für Sie eine steueroptimiertes Übertragungskonzept. 

Exkurs: Bewertung von Immobilien

Der Wert der Immobilie ermittelt sich in Abhängigkeit der Art der Immobilie. Es gibt drei Bewertungsverfahren 

• Vergleichswertverfahren 
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Beim Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert der Immobilie aus dem Vermietungspotenzial. D.h. die zu erwartende Miete abzüglich zu erwartender bzw. normierter Aufwendungen führt unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie (Bodenrichtwert und weitere Paramenter) zu einem jährlichen Überschuss, dieser wird anschließend kapitalisiert. Der Bodenwert wird der Immobilie hinzugerechnet. 

Beim Sachwertverfahren wird vereinfacht ausgedrückt der Wert der Immobilie durch eine normierte Ermittlung von Herstellungskosten und Alter der Immobilie ermittelt. Der Wert für den Grund- und Boden ergibt sich aus Bodenrichtwerten und der qm Zahl. 

Beim Vergleichswertverfahren ergibt sich der Wert der Immoiblie durch Vergleichsobjekte, die am Markt gehandelt werden.

Immobilien im Betriebsvermögen werden grundsätzlich ebenfalls in dieser Art und Weise bewertet, es sei denn, eine Einzelbewertung des Immobilienvermögens findet aufgrund von besonderen Regelungen keine Anwendung.