R&N - Nachfolge - Risiko Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer spielt in der Unternehmensnachfolge eine wichtige Rolle. Die Grunderwerbesteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen bei diesen Gestaltungen entstehen:

Wichtiger Hinweis: Die Übertragungsquoten von Gesellschaftsanteilen wurden im Jahr 2021 überwiegend von 95 % auf 90 % reduziert. Die Behaltensfristen wurden von 5 Jahren auf 10 bzw. 15 Jahren verlängert. Der neue Grunderwerbsteuertatbestand bei einer Übertragung von Kapitalgesellschaftsanteilen von mehr als 90 %, ist gesondert zu beachten. Auch die Definition des Steuerschuldners für die Grunderwerbsteuer hat sich im Jahr 2021 bei Unternehmensanteilsübertragungen teilweise geändert. 

Verkauf von Unternehmen / Unternehmensanteilen 

• Verkauf eines Einzelunternehmens mit Grundvermögen (immer)
• Verkauf von Personengesellschaftsanteilen von mehr als 90 % (früher: 95 %) mit Grundvermögen (immer)
• Verkauf von Personengesellschaftsanteilen von weniger als 90 % (früher: 95 %) mit Grundvermögen (möglich)
• Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen von mehr als 90 % (früher: 95 %) mit Grundvermögen (immer)
• Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen von weniger als 90 % (frührer: 95 %) mit Grundvermögen (möglich)

Umstrukturierungen

• Umstrukturierungen in Form eines Formwechsels (KapG auf PersG) (nie)
• Umstrukturierungen in Form eines Formwechsels (PersG auf KapG) (nie)
• Andere Umstrukturierungen mit Grundvermögen (möglich)

Unentgeltliche Übertragungen im Familienkreis - fremde Dritte

• Wenn eine unentgeltliche Übertragung (Schenkung, Erbschaft) von Immobilienvermögen der Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer unterliegt, ergibt sich eine Steuerbefreiung für die Grunderwerbsteuer
• aber!
• Wenn durch die unentgeltliche Übertragung (Schenkung, Erbschaft) von Immobilienvermögen in einer Gesellschaft eine sogenannte Anteilsvereinigung entsteht, kann eine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, für den Teil der nicht von der Schenkungssteuer, Erbschaftsteuer erfasst wird, weil dieser Anteil dem Beschenkten bereits gehörte (Anteilsvereinigung von 90 %, 10 Jahresfrist (früher: 95 %, 5 Jahresfrist))
• aber!
• Wenn mit der unentgeltlichen Übertragung ein Nießbrauchsrecht eingeräumt wird, kann ebenfalls eine Grunderwerbsteuer entstehen.

Das Bundesfinanzministerium hat am 12.11.2018 zum Thema Grunderwerbsteuer drei umfangreiche Erlasse veröffentlicht. 

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ermittelt sich aus dem vereinbarten Entgelt für die Immobilie oder auf Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage.

Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgesetzt wird. Die nachfolgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze.

Steuersätze - Grunderwerbsteuer 

Stand: 1.1.2021

Grundstücksübertragungen im Erbfall

Grundstücksübertragungen im Erbfall sind grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei.

Nach § 3 Abs. 3 GrESt ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Besteuerung ausgenommen.

Es ist jedoch immer dann Vorsicht geboten, wenn die Teilung des Nachlasses in mehreren Schritten erfolgt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Grunderwerbsteuerpflicht entstehen (FG Rheinland Pfalz, Urteil vom 16.04.2015 - 4 K 1380113)

Immobilienübertragungen im ehelichen Güterstand

Entgeltliche Übertragungen von Immobilien zwischen Ehegatten und Lebenspartnern bleiben ungeachtet des jeweiligen Güterstandes, grunderwerbsteuerfrei. Dieses gilt auch, wenn sie im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung bzw. Aufhebung einer Lebenspartnerschaft erfolgt.

Entgeltliche Übertragungen eines Grundstücks zwischen Verwandten, die in gerader Linie verwandt sind, sind ebenfalls steuerbefreit. Übertragungen zwischen/unter Brüdern und Schwestern sind nicht steuerbefreit. 

Grunderwerbsteuer und Nießbrauchsvereinbarungen

Häufig werden Immobilien mit Nießbrauchsvorbehalt übertragen. Die Konstellation ist sehr beliebt in der steuerlichen Beratung, weil dass rechtliche Eigentum an einer Immobilie bereits frühzeitig übertragen wird, die Erträge (das Nutzungsrecht der Immobilie) aber noch beim Übertragenden verbleiben. 

Die Rechtsprechung hat sich in diesem Bereich in den letzten Monaten deutlich verändert. Vermehrt treten Konstellationen auf, in denen die Finanzverwaltung die unentgeltliche Nießbrauchsübertragung teilweise grunderwerbsteuerpflichtig behandelt.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer, die steuerliche Übertragung von Unternehmen, bzw. Anteilen von Unternehmen. Gerne stehen wir Ihnen als Steuerberater und Fachberater für Unternehmensnachfolge aus Schleswig-Holstein mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.